民建颍州区支部   谢飞

我国房地产市场调控经历“十年九调”，可房价“越调越高”、“越高越调”。几轮调控在短时期内也许可以起到一定作用，但是却没有建立房地产发展的长效机制，并且由于政府出台政策的反复而影响市场预期，致使房地产市场难以长期稳定健康发展。要想构建房地产市场健康运行的长效机制，必须从住房制度、土地制度、税收分配制度、金融制度、财税制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制度、土地储备制度等八个方面实施改革。

一、我国房地产发展的历程及现状

我国房地产市场的发展大致可以分为两个阶段：第一阶段就是2003年以前十多年期间我国的房地产市场是相对平稳期，甚至出现阶段性小幅下降现象；第二阶段就是2003年以后全国房价呈现上涨趋势，特别是大中城市的房价呈现快速上涨趋势。从2005年以来是我国不断加强房地产调控的时期，即所谓的“十年九调”，然而，作为调控重点的“房价”却陷入了“越调越高、越高越调”的怪圈。

“安居乐业”是中国人的理想，特别是近几年来大中城市房价的再次暴涨，使渴望购买自住房的老百姓难以实现安居梦。所以说房价问题不仅是经济问题，更是政治问题和社会问题，直接关系到我国经济的健康发展和社会稳定。因此，我们不应该片面地“头疼医头脚疼医脚”，而应该是淡化短期化的房地产调控政策，致力于建立房地产市场调控的长效机制。要建立这种长效机制，必须从国家层面深化改革，要从住房制度、土地制度、税收分配制度、金融制度、财税制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制度、土地储备制度等八个方面入手实施深度改革。

二、建立我国房地产市场健康发展的长效机制

（一）首先必须要进一步深化改革

我国房地产调控陷入“越调越高”、“越高越调”的困境不是经济体制问题，也不是市场经济发展规律的问题，而是房地产调控一直缺乏长效机制。其表面上看是因为供需失衡，本质上却是因为转变政府职能和理顺政府与市场关系的改革不到位。一方面，政府偏重经济增长导致政府对市场规律的不尊重，如房地产市场源头上的土地供应行政化、市场准入不平等(集体土地不能入市)等；另一方面，过去十年我国房地产市场化是在我国加入国际贸易组织(WTO)和全球化的背景下发展的，市场运行的机理非常复杂，但我国政府对房地产市场的监管仍依附于行政权力，创造不出有效的监管体制而被迫用行政手段替代(如限购、限贷、限售等限制市场范围的一系列措施)。此外在房地产市场化的过程中，政府没有及时地转变职能，该管的没有管好，比如保障性住房建设不足；不该管的管的太多，比如“行政干预”表现为限购、限贷、限售等。房价和楼市以限购为核心的行政干预表现为明显的“抗药性”，陷入了“越调越高”、“越高越调”的怪圈。建立房地产市场健康发展的长效机制目的就是让行政干预退出房地产市场，建立这种机制必须进一步深化改革，必须从住房制度、土地制度、税收分配制度、金融制度、财税制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制度、土地储备制度等八个方面入手实施深度改革。

   1、住房制度---就是“政府建保障性住房，开发商建商品房”。保障住房属于政府，解决中低收入的需求；商品房属于市场，满足想改善住房群体的需求；必须采取双头并进、互为补充。

2、土地制度---改变土地供应方式，尽量减少土地“招、拍、挂”，控制人为地过度抬高地价，减少地方政府过度依赖土地财政；继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管。可尝试集体土地进入市场，从而增加土地的供应量，也增加了农民的收入。

3、税收分配制度---建议尽快实施房产税，这既能增加投资和投机成本、打击炒房，又能保障普通百姓的权益，要通过提高地方税所占比例改变政府过多以来土地财政的状况。

4、金融制度---实行中性的住房金融制度，主要有两种选择：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策，使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。

5、财税制度---进一步深化房地产领域的财税制度改革：（1）利用税收调节杠杆调节分配，使人民都能享受改革带来的红利；（2）尽快出台房产税及其实施细则，以打击投机、抑制房价过快增长势头。

6、资本金制度---提高房地产项目的资本金比例，提高房地产准入标准，降低风险。

7、商品房预售制度---尽快修改城市房地产管理办法，进一步完善商品房预售制度。

8、土地储备制度---编制城市长期发展纲要，盘活存量土地，循序渐近，可持续发展，建立和完善土地立法体系。

(二)建立房地产市场健康发展的长效机制的主要对策

为满足广大市民的基本需求、房地产市场的健康发展和社会的稳定，应该从以下五个方面建立房地产市场健康运行的长效机制。

1.前期调研，信息采集，需求分析，合理规划。需求分析是对所在区域性质、人口规模、发展时序、不同时期各年龄段人口数量、居民住房情况、住房困难人群等信息进行调查，并根据其现有的住房条件和要求等，对房地产需求进行登记、分析和预测，以确定相关需求信息。一是通过需求分析结合城市具体情况，确定区域内新建项目和拆迁改造项目的规模，也就是确定房地产合理供应的基本规模；二是在开发同时，不仅要考虑经济效益，更要考虑周边的环境和社会效益；三是在开发建设普通商品房的同时，必须把经济适用房和廉租房一同兼顾，以满足不同群体的需求。

2.完善房土地供应制度。土地在出让过程中，要充分考虑多种因素，不能一味地抬高地价，要研究合理的确定土地价格的上限。在土地的“招、拍、挂”中要设置条件，如要求基础设施、公共服务、绿地率、容积率、建筑密度等，房地产开发商获得土地后应按照“平均成本+合理利润”的定价方式确定商品房的价格，从而达到限制房价的目的。

3.建立机制—调整结构。建立房产税征收机制和调整政府财政收入结构是促进房地产市场健康运行的有效措施之一。自调整地方财政收入结构分税制以来，地方财政收入存在着层层上移的现象，基层收入来源不稳定，在这种情况下，“土地财政”应运而生，土地出让金成为地方政府收入的重要来源，普遍占到地方财政收入的50%以上。为减少地方政府对“土地财政”的依赖程度，政府在进行土地限价拍卖的机制下，应建立房产税征收机制，以调整地方政府财政收入结构。房产税赋予政府长期稳定的财源，可调节地方政府从短期行为向长期可持续发展转变。政府可根据各房屋户型净收益制定累进型“房地产企业所得税制”，当垄断开发商由高价获取的额外利润不足以弥补因高售价所增的税负时，房地产价格自然会回落到理性水平。

4.建立完善制度，信息公开，阳光透明，杜绝暗箱操作。提高房地产市场健康运行效率必须建立房地产市场信息发布制度，增强市场信息透明度。对于一级市场，房地产开发商要及时公开公布房屋的建筑成本、质量和及时动态公布存量房屋；对于二级市场，要从严控制中介机构的资质，对中介机构发布的信息要施行法人负责制，中介机构对其发布的信息必须法人签署、法人负责。

5.建立全国统—的房地产登记制度。建立全国联网的房地产登记系统，联网信息要包括房贷、房地产登记体系和家庭3种信息，将房屋登记系统与档案数字化系统有机结合，建立和完善信息披露与交流合作机制，建立全国房地产交易信息平台和实名购房等制度，实现登记和查询一体化管理，便于查询和管理，还可以了解房地产的供需情况，从而制定出合理有效的房地产调控政策。

综上所述，切切实实做好各项工作，建立起我国房地产健康发展的长效机制，我们坚信房价一定会回归到合理水平。唯有此，才能真正实现“居者有其屋”，才能真正实现“安居乐业”，也才能够真正地共享阳光、共享改革红利、共筑中国梦！